开发商违约未按合同交房 律师称其所签合同并无效

　　

　　位于白沙大道的天元国际写字楼

　　到楼盘去买写字楼，合同上写着是10楼，到交房时却“直降”两层变成8楼的房子。市民张女士和几个朋友遇到这样的事情，只能要求开发商退款。但经过多次交涉，购房者们从去年10月份至今，未能拿到一分钱。开发商称，出现这样的问题是因为和销售商的沟通问题导致“弄错了”。经了解，涉事楼盘是没有产权的“小产权房”。

　　开发商违约未按合同交房

　　2014年9月份，张女士和几个朋友在白沙大道的天元国际购买写字楼，合同上写明是天元国际3栋10层的房子。不过，记者观察张女士提供的合同发现，这并非购房合同，而是一份“合作建房合同”。记者了解到，天元国际不是正规写字楼楼盘，而是开发商和江南区亭子村一组合作，利用该村“农业三产用地”开发的小产权房。

　　“合作建房合同”显示，张女士和朋友所购买的天元国际“写字楼”单价仅为5000.29元/平方米，房屋层高达5.09米。根据合同约定，交房日期是2016年10月1日。

　　到了交房时间，开发商工作人员如期通知张女士过来收房。但来到房门前，张女士和朋友就懵了。合同明明写的是10楼的房子，交房时怎么变成了8楼的房子？对此，开发商解释说，因为他们和销售商没有沟通好，销售商误把架空层10楼卖出去了，所以只能交付8楼的房子。

　　“更改设计为什么不提前告诉我们，到交房的时候才告知？”张女士质疑说。尽管不接受开发商的解释，但10楼已经建设成架空层另售，张女士等人只好要求开发商退款。

　　经过多次交涉，开发商同意退款给张女士他们，但退款时间从去年一直拖到今年春节后。直到现在，购房者们仍没能拿到一分钱退款。

　　双方就退款达成口头协议

　　由于迟迟拿不到退款，昨日上午，张女士和两名购房者再次来到天元国际售楼部，与开发商协商退款事宜。

　　开发商负责人唐先生解释称，年前他们资金紧张，还要向建设方、工人支付工资，因此要等房子销售出去，资金回笼后，才能给购房者退款。而且没办法一次性退完，要分3次退款。

　　经过一个多小时的协商，张女士等购房者与唐先生初步达成了口头协议：开发商分3次退还购房款，最迟5月底支付完所有款项。另外，开发商要按同期贷款利率，向张女士等人支付已交房款的赔偿金。如果在约定时间内，开发商未能按期退款，必须按所欠款项每天万分之五支付违约金。

　　唐先生称，他们最迟于今日拟好退款协议，双方签字后，按照这个方案进行退款。

　　所签“合作建房合同”无效

　　遇到这种情况，购房者该如何拿回自己的购房款？记者咨询了北京尚衡律师事务所广西分所律师李华福。

　　李华福表示，首先根据张女士等购房者与开发商签订的“合作建房合同”约定，因开发商、销售商的错误，无法按合同约定交房，是开发商违反了合同约定。购房者可以要求开发商退款，并按同期银行贷款利率支付赔偿金。如果开发商拒绝退款，购房者可向法院起诉。

　　而根据我国现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效。

　　如果天元国际确实是合同中所称的，利用亭子村一组自用第三产业用地开发成写字楼，向亭子村一组以外的人销售，根据上述规定，张女士等购房者所签订的“合作建房合同”实际上是无效的，不具有法律效力。不过，购房者仍可以要求开发商退款，并按同期银行贷款利率支付利息。如果开发商拒绝退款，购房者同样可以向法院起诉。