□--桂林日报 记者 李慧敏 文/摄
烂尾楼：城市的“伤疤” 难破的困局
桂林城南月神路，数栋外墙已经发黑的楼房屹立在路边，这些楼房都未完工，红砖裸露在外。附近的居民告诉记者，这里是融合风景小区，由于开发商资金链断裂并涉嫌虚假按揭、一房多卖，融合风景于2009年被迫停工，至今已“烂尾”了近10年。荒废的楼房成为了一些拾荒者的临时庇护所，也有人将沿街一楼的门面进行简单装修，做起了汽修、洗车的生意，但仍掩不住破败的颓势。
烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷而停工一年以上的房地产项目。城市形象受影响、土地资源被浪费，全国各地都或多或少经历过这样的困局，一些城市甚至由于大规模的房屋烂尾被冠上“鬼城”的称号。
“楼盘烂尾的原因，微观层面基本都可以用开发商资金链断裂来概括，至于为何资金链会断裂，有可能是因为经济环境低迷、楼盘销售困难、商品房预售款被挪用、开发企业经营不善、银行断贷等。而宏观方面来说，烂尾楼源于局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上。”市房地产业协会副秘书长周彧喆告诉记者，“2014与2015年，受国家房地产调控政策影响，桂林各大银行开始全面收紧房地产开发贷，有的银行规定只有具有房地产开发一级资质的企业或是区内销量排名前20的开发商才有资格拿到开发贷，这对很多小开发商而言影响很大，他们不得不转向利率更高的融资渠道，从而容易引发资金链断裂。”
2015年，为了防范预售商品房烂尾风险，我市专门出台了《桂林市城市商品房预售款监管暂行办法》，对房屋预售款的收存、支出和使用进行约束，纳入监管。“在2015年之前，对于楼盘预售资金的监管相对不太严厉，许多‘烂尾’的楼盘在预售时并未取得商品房销售(预售)许可证，而是以团购房、内购房等名义‘忽悠’消费者预交房款，房款账户实际并没有被纳入政府的监管范围，从而出现开发商挪用资金的情况。”周彧喆说，在此办法出台、落地之后，监管账户在各工程节点需要留存多少比例的销售资金、账户内的资金如何申请使用等都有了详细的规定，同时此办法还明确指出，“商品房预售项目在预售期间出现工程建设停工的，预售人应停止预售直至项目工程建设恢复正常施工为止;监管银行因监管不力，致使预售人超前、超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，应承担相应的法律责任和经济责任”。“我们观察发现，2016年以后，我市楼盘烂尾的现象明显减少了。”周彧喆说。
宏观方面，为了让住房回归“居住”的本质，近些年国家不断收紧金融政策，加大调控力度。今年3月29日，由银保监会主席郭树清主持召开的银行保险改革领导小组第一次会议再次强调打好防范化解金融风险攻坚战，降低企业杠杆率，遏制房地产泡沫化倾向。随着“部分银行暂停新增授信”“提高发债门槛”“贷款利率上调”“叫停银行委贷”“收紧个人按揭贷款”等金融调控措施相继出台，2018年房企融资难、借贷成本提高已成为普遍共识。“‘去杠杆’意味着房地产开发企业将面临一轮大规模的‘洗牌’，纵观桂林近两年的新楼盘，尤其是市区，普遍为实力雄厚的大开发商的项目，中小开发商的融资压力巨大，或已转向其他行业的投资，这也从侧面减少了项目‘烂尾’的风险。”市房地产业协会会长申应林表示。
预防房地产泡沫、加强预售资金监管的政策逐渐完善，大环境下桂林新增烂尾楼的几率已大大降低，然而，桂林城中此前遗留下的烂尾楼项目如何盘活则暂缺方向与成功的先例。
业主的焦虑与无助：“什么方法都试过了，还是拿不到房”
“我现在每个月都要还银行1339元的按揭，还要还16年，但却拿不到房子，我甚至都不敢想象交房的那一天。”从开发商逾期未交房起，全长明开始踏上漫漫维权路。他也曾是浩天岭都小区二期业主委员会的业主代表之一，积极组织业主们找开发商、起诉、信访，但至今仍然看不见复工希望。浩天岭都小区共有两期，一期、二期均有不同程度的“烂尾”，“一期的业主们至今都拿不到房产证，也没有物业，但是至少他们的房子建好了，可以住进去。我们二期有两栋楼，分别是10栋和13栋，有75户业主签了购房合同，还有几户没签合同但交了定金，合同上写着交房日期是2014年12月，实际上从2014年初就已经基本停工了。目前工程施工方确定尾期工程(包括窗户玻璃、栏杆扶手、墙地瓷砖、防水层、楼梯腻子、外墙涂料、施工器械的拆除以及水电安装)的造价为180万元，另外还有小区消防设备的安装、电梯、监控设备、入户门的安装等费用约100万元，开发商浩天岭都房产公司始终拿不出钱用于施工。”全长明说。
同样陷入困境的还有临桂嘉华府邸小区，开发商声称资金链断裂，自2014年6月起工程进度一直停滞不前，目前水电均未安装，绿化以及小区道路也未完工，距离合同上的交房日期已经过去了3年多，共有276名业主拿不到房。
“这几年来我们真的什么办法都试过了，2016年，我们20多户业主去法院告开发商，也胜诉了，但开发商名下根本没有可以执行的资产，判决书就是一纸空文。”全长明的经历并不是孤例，众多烂尾楼业主都面临着这一难题。
而更为复杂的是，按照我国合同法第286条规定，施工方的债权优于银行抵押权，银行的抵押权优于其他债权，也就是说即使开发商的名下有可执行的资产，一般也会按照三个梯度进行受偿分配，施工方享有优先受偿权，银行紧随其后，业主与其他债权人排在最后。“开发商欠的外债实在太多，因此往往会出现购房人打赢了官司也拿不到钱的情况。”周彧喆表示，在诸多烂尾楼的案例中，买受人缺少有效的救济途径，是政府房地产市场调控政策的空白点。
在走访的过程中，业主们有的愤懑不满，有的自认倒霉，有的焦虑不安，有时又会为一点点转机而激动不已，烂尾楼已经成为他们无法释怀的一块心病。“我至今还记得有一次我们业主开会，一位60多岁的老人当场就哭了起来，那个老人早些年下岗了，一直省吃俭用，儿子准备讨媳妇，所以咬牙买了一套这里的房子，当时这个小区的均价在灵川县算是比较贵的了，没想到却变成了这样。”全长明回忆道。
无奈之举：“与其被动等待，不如主动自救”
司法程序起诉开发商遭遇执行难;等待开发商从其他渠道找来现金重启工程，遥遥无期;等待其他开发商“接盘”，机会渺茫。眼下摆在烂尾楼业主面前的选择确实不多。
“与其被动等待，我们决定不如主动一些，采取业主自救的方案。”嘉华府邸小区业主姜巧告诉记者，“我们的自救方案简单来说就是我们业主通过购买车位筹集资金，另外还有一部分业主的房款没有交齐，我们希望这部分房款也能打入联名公管账户中，尽量将水电安装等后续工程约400万元的资金缺口补上，争取复工。”目前已经有43名业主将车位订金打入了联名账户中，但前路依然迷茫。“还有很多业主仍在观望，开发商方面也不太配合。从法律角度来说我们这个方案是否可行，我们也一直在咨询专业人士，我们小区房屋的权属问题很复杂，万一业主们出了钱，银行方面又申请拍卖楼盘怎么办，所以我们也是在摸着石头过河。”她说。
另一边的浩天岭都小区，业主们同样采取过自救的措施。“重大转机!桂林一烂尾楼复工，有望明年2月交房!”去年10月，网络上曾经流传过这样一篇文章，介绍浩天岭都小区10栋正式复工，令不少业主重燃希望。“据我所知，当时10栋的50户业主分别凑了1万元，联系施工方安装了2个电梯，但安装完之后仍有资金缺口，于是工程又搁置了下来。”全长明说，“我们13栋的业主也想过凑钱，但是被别有用心的人混入了业主群，让业主把钱打入自己的账户，有3个业主受骗，所以在没有有效监管的情况下，我们也没信心再做这件事了。”在他看来，楼盘烂尾不该由业主扛起整个烂摊子，而开发商反倒举着没钱的“免死金牌”在一旁观望，“我们业主凑钱也可以，但是不能全都由我们出啊，开发商也应该想办法出一半。”
而被称为“桂林最有希望复活的烂尾楼”万象芭堤雅小区，去年一度传出通过业主自救已经复工的消息，但日前记者前往该小区工地时，并未看见施工的迹象，住在工棚里负责看守物料的工人也告诉记者并没有复工。
“摸着石头过河”的自救，能否让烂尾楼起死回生?
当楼盘陷入烂尾的僵局，业主自救能否成为烂尾楼起死回生的救命稻草?记者咨询了法律界人士以及房地产业界人士，都表示不甚乐观，这背后需要业主大量付出，以及政府部门积极作为多方斡旋协调，处理不当则可能出现业主“财房两失”的情况。“首先业主内部是否团结，同意实施自救的方案，其次在自救的过程中，各种法律上的债权关系十分复杂，涉及多方的纠纷如何协调，仅仅依靠业主的力量是远远不够的，而且就算楼盘盘活、成功复工了，后续小区的物业维护、房屋的产权证如何办理又是一大麻烦，因为业主说到底并不是开发商，只能期待政府能够‘特事特办’从中斡旋。”周彧喆表示。对此，记者联系了负责联系协调嘉华府邸小区业主自救一事的临桂区住建局的相关工作人员，对方表示自救的想法确实是他们向业主代表建议的，但桂林目前尚无业主自救成功的案例，因此这个方案能否成功还有待实践证明，他们也不能做出任何承诺，但他们会保持跟进，给业主提供必要的帮助。
放眼与桂林相邻的柳州市。2017年7月12日，该市大唐人家小区的业主入住自救行动正式启动。经过近4个月的努力，大唐人家参与自救的155户业主筹集了519万余元，启动了该楼盘5号楼和8号楼的入住自救行动，这是柳州市烂尾楼盘自救的首个案例。这个本该于2015年12月交房的楼盘，因开发商失联，至今已经烂尾两年多。楼盘要复工，无论施工方还是供水供电部门，都需要与有资质的单位而非个人进行对接，但业主自救委员会并不是单位，也没有相关资质，如要成立大唐人家业主委员会这样的单位，则需要有房产证才能申办。在柳州市住房和城乡建设委员会的大力支持和协调下，业主自救委员会才得以以“大唐人家业主”为单位，签订一系列施工、供水等合同。
记者翻阅了其他城市近年来烂尾楼业主自救成功的案例，政府部门都是其中的关键点，无一例外。“为了帮助楼盘业主入住，政府专门成立了由住建、信访、司法等部门组成的协调领导小组，帮助业主与供电、供水等部门进行沟通，采取特殊情况特殊办理的办法，几乎是一路绿灯。”2016年，广东清远市一成功复活的烂尾小区的业主如此感慨。同时，业主的优先受偿权也逐步在一些法院的判决中得到认可，烂尾楼复活的案例正在逐渐增多。
“没办法，即使是摸着石头过河，我们也得过，如果自救不成功我们会要求银行方面对开发商进行资产重组，可能又会是一个漫长的过程。”姜巧说。诚然，在全国众多的烂尾楼案例中，成功盘活的幸运儿只是一小部分，大多数的业主与姜巧和全长明一样，仍然在摸索着维权与漫长的等待之中，期待着“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”那一天的到来。“反正我这辈子是不会再买商品房了，我打算回老家起一栋自己住，至于浩天岭都的这套房子，就只能等吧，也许哪一天老板有钱就复工了呢，到时就留给我儿子住……”全长明看着他那套明明近在眼前却不知何日才能入住的602号房，怅然地说。