近年来,房屋租赁市场日益活跃,房屋中介公司的盈利模式从过去促成房屋租赁双方交易赚取中介服务费,转变为从房主处租赁房屋再转租给租户从而赚取租金差价。在这种“中间商赚差价”的经营模式下,中介公司一旦违约,极有可能造成房主、租户两方受损。
针对此类案件,北京市大兴区人民法院结合具体事例进行讲解,提醒广大房主、租户多加谨慎,避免损失发生。
中介停付租金租户被撵
小朱与某中介公司签订合同,约定小朱将其所有的一套房屋出租给该中介公司,租期为两年,约定逾期30日未交房租,小朱有权单方解除合同,中介公司按月租金额的两倍向小朱支付违约金。合同签订九个月后,中介公司未再支付租金,现该房屋由租户小陈实际居住使用。诉讼中,小朱要求解除合同,并要求中介公司支付拖欠的租金及违约金,同时要求中介公司与小陈腾退房屋。小陈则主张其与中介公司签订的租赁合同合法有效,不同意腾退房屋。
法院认为,小朱与中介公司的合同解除后,小陈与中介公司之间的房屋租赁合同事实上无法继续履行,因此小陈负有腾退涉案房屋的义务,判令中介公司向小朱支付应付未付的租金,并按照合同约定支付违约金。
在另一起案件中,小王与某中介公司签订合同,小王依约交付了全部租赁费及押金。但租赁期未满时,房主小武因未收到中介公司的租金,报警要求小王腾退房屋,小王无奈只得从该房屋内搬出。此时中介公司门店已经人去楼空,小王只得将中介公司起诉至法院,要求其返还未到期房屋租金并支付违约金。法院认为,中介公司应返还小王未实际使用租赁房屋期间的租金,并按合同约定支付违约金。
法官指出,中介公司违约,受损的不仅是房主,还有租户。租户因中介公司对房主违约,被房主要求腾退房屋的情况屡见不鲜。为充分维护自身权益,租户应注意搜集、保存证据,可让房主出具相关证明,以便诉讼时有证据证实租赁合同无法履行的事实、原因以及租户租金计算的截止时间。在中介公司不能正常支付租金时,房主就应及时收集证据,通过投诉或者诉讼的方式尽早解决问题。
退租无物品交接明细存隐患
除了租赁入住类纠纷,由租赁房屋物品受损引发的纠纷也不在少数。小冯从某中介公司处租赁了一套房屋,租期一年。小冯交纳了一年的租金和押金3600元。房屋到期后,小冯与中介公司交接了房屋,押金当时未退还。此后小冯多次要求中介公司退还押金,中介公司以房屋内厨房台面断裂、木地板磨损、房屋未清洁等为由不予退还。协商未果后,小冯将中介公司诉至法院,要求中介公司退还押金3600元。
法院审理认为,中介公司已将涉案房屋再次出租,小冯退房时的现场情况已经无法还原,现中介公司未提交证据证明其主张的损坏事实系小冯租赁期间发生。最终,法院判决中介公司返还小冯押金3600元。
对于此类纠纷,法官建议房屋出租人和承租人在出租或租赁房屋时对房屋的现状进行确认,并形成书面文字材料,最好附视频、照片,避免在租赁合同履行过程中或合同解除后因为屋内物品或设施损坏、缺失发生纠纷。
租房前查验中介资质房屋来源
北京市大兴区人民法院法官表示,出现问题的中介公司一般经营规模小、人员流动性大,违约后立即跑路,导致房主或租户的维权成本和风险相对较高。房屋中介公司的经营行为涉及住房建设主管部门、工商机关、物价部门、公安机关等多个行政部门管理。房主或租户在察觉到中介公司可能存在违法违规行为时,应第一时间向相关部门反映或投诉,压缩违法行为生存的空间。
法官提醒租户,要慎重选择房屋中介机构,可通过互联网和工商行政管理机关查询中介机构的登记情况、成立时间和信用情况及有无相应资质,尽量选择信誉度较高的中介机构。租户租赁房屋需查明中介公司是否有合法的出租权利,若是中介公司转让的房源,需要审查是否经过房主的同意；租赁后,一旦发现房屋来源不明或存在争议应尽早解除合同,避免卷入纠纷,扩大损失。
此外,租户应实地考察所租房屋的状况、设施和环境,切勿被低价迷惑,轻信中介公司从业人员对房屋的介绍和描述,应仔细核查中介机构出示的房屋权属证书、房主身份证明及中介公司与房主签订的委托代理合同,了解合同履行期限、中介公司费用交纳的情况等。
对于房主,也应加强风险自控,为降低自身风险,建议尽量与中介公司约定年付租金；房屋被中介机构出租后应要求中介机构将出租情况予以披露,对房屋租赁合同进行备份,充分了解租户的身份信息及租赁期限等重要事项,发现问题预先防范,及时解决,切忌做“甩手掌柜”。
（记者 黄洁 实习生 刘一诺）