平乐一楼盘违建引发纠纷
入住三年 为何房产证“难产”?
讯（桂林晚报记者申艳 文/摄）入住三多年了，因为没拿到房产证，平乐县“桂江壹号”商住楼200多个业主一直忐忑不安，纷纷求助媒体。到底这个楼盘是怎么一回事?日前，记者进行了走访。
图为“桂江壹号”商住楼业主自述 入住多年拿不到房产证
“桂江壹号”商住楼位于平乐县城正北街上，旁边便是漓江、荔江和茶江三江会合处，多数业主都是冲着依山傍水的地理条件买了这里的房子。没想到的是，这样的好房子却办不下房产证。
黄佑明是“桂江壹号”业主之一。2013年，他在此购买了一套房子，花费42万元，首付22万，余下20万按揭贷款。黄佑明有两个儿子，一家10口人，家境一般，集两代人之力勉强凑够这套房子的首付。一直拿不到房产证让他和家人忧心忡忡。多次找开发商曾某索要房产证无果。
黄元秀是平乐人，和丈夫做了20多年的小生意，于2013年在“桂江壹号”买下一套房子，30多万，花光了所有的积蓄一次性付了款。现在生意不好做了，夫妻俩想改行做点别的事，没有本钱，计划着把房子拿去银行抵押贷款，却卡在房产证上。为此，黄元秀没少跑来“桂江壹号”售楼部打听情况，得到的答复都是“差不多了”。
另一个业主欧佩花跟黄元秀一样，前年，她花了家里所有积蓄和家婆养老的钱一次性付款在“桂江壹号”买了一套42万元的房子，现在房子一直拿不到房产证，她压力很大。开发商每次都说房产证一年后就下来了。可一年又一年，三年过去了，房产证没见发下来。
“‘桂江壹号’开发商未按规划建设在12层上增建了6层楼，13到18层被认定是违法建筑，才导致房产证办不下来。”一些消息比较灵通的业主知道一点“内情”，不过让他们不解的是，当初购房时，开放商提供的《商品房预售证》等售房手续齐全，业主也去县房管所进行了登记。而就算12层以上的房子不合法，那12层及12层以下楼层是合法建筑，政府部门为什么不给这些业主办房产证?
有关部门下发的停工通知书。开发商表示有关问题正在协调、申诉
“桂江壹号”由平乐县云天房地产开发有限公司开发。2月20日，该公司负责人曾某接受了记者采访。
曾某介绍，“桂江壹号”是2010年市政府招商引资签约项目，也是那一年平乐县政府的重点招商引资项目之一。2010年底，“桂江壹号”开工建设。2011年12月28日，平乐县住建局核发了商品房预售许可证。2013年底，该项目全部完工交付使用。
批12层为什么要建18层?曾某解释，项目建设期间，公司便向平乐县住建局申请加高到18层，容积率由3.0变更为5.28，并委托设计单位对调整后的规划设计进行了可行性论证。理由是提高土地利用率，建设县城夜景亮化高度点，提升城市形象和品位。当时，平乐县住建局按程序对调整方案进行了公示，征求项目周边住户及相关利害关系人的意见。由于该方案审批程序没那么快，公司采取了边批边建的方式继续施工。
增建楼层的审批最后通过了吗?曾某介绍，2012年6月，平乐县住建局就此情况向县政府请示，申请同意调整“桂江壹号”项目规划设计，并对开发商违法建设行为罚款126万多元。2013年5月，平乐县相关部门同意桂江壹号商住楼调整容积率和变更规划，因其未批先建违规情节严重，由县住建局依法给予处罚，由县国土局依照容积率的调整情况，追缴增加的土地出让金。
曾某说：“公司愿意交罚款和补缴土地出让金，但平乐县住建局的处罚通知书直到去年7月27日才下来，处罚金额是485.9万元，几天后，公司如数交了罚款。”
平乐县住建局是按“桂江壹号”整体建筑面积来计算罚款金额，得出485.9万元这个数，曾某认为这种做法不妥当，而应按违法建筑面积计算罚款。为此，曾某已于2017年1月向平乐县人民法院提起行政诉讼。另外，对于平乐县国土局所要求的补缴土地出让金818万元，曾某认为金额太高，超过当初拍下这块土地的成交金额660万元，为此已向桂林市国土局和自治区国土厅申诉。
“12层及12层以下楼层都是合法建筑，手续齐全，又通过验收，我希望相关部门能给那些业主办理房产证。”曾某说，他很理解买房业主的心情，他会配合政府部门尽快完成相关手续。
相关部门认定 补缴土地出让金后才能办理相关手续
平乐县住建局规划股股长莫荣军介绍，“桂江壹号”开发商未经批准，擅自违规超用地、超层建设，违反相关法律规定。针对该楼盘违法行为，2012年2月14日和6月15日，平乐县住建局两次给他们下达了停工通知书，要求他们7天内到局里重新办理施工许可证。明确说明：“在未办理好施工许可证前不得开工建设，否则将依照有关法律法规对你公司进行处罚。”
“桂江壹号”存在违法建筑为何具有齐全的售房手续?莫荣军说，该楼盘完工后，通过了质量安全整体检测论证和五方主体验收，相关部门也对该建筑进行了预验收。平乐县住建局认为，该违法行为对社会危害不大，开发商主动消除或减轻违法行为危害后果、配合行政机关查处违法行为有立功表现，应当依法从轻或者减轻行政处罚。最终决定罚款485.9万元，并按正常程序补办相关建设行政手续。开发商交罚款后，该局将此事转交县国土局处理。
针对部分业主提到的12层以下楼层是合法建筑，业主仍旧办不到房产证的事，平乐县住建局法制股股长钟麦国介绍，根据自治区相关规定，“桂江壹号”工程存在超层建设和违法建筑，未取得建设工程规划核实证明，不动产登记机构不得办理不动产权属登记。只有补缴土地出让金，对违法建筑处理完毕，取得建设工程规划核实证明后，才能办理相关手续。
对补缴的土地出让金818万元高出土地拍卖价格一事，平乐县国土局局长闫杏介绍，桂江壹号商住楼开发商改变土地用途及容积率，需补缴土地出让金。平乐县国土局为此成立了地价会审小组，聘请三家有资质的评估公司进行评估，评估结果分别为626万余元、818万多元和1250万多元。最后经地价会审小组会审决定，取中间818万多元那个价格，并告知开发商。“曾某认为这个价格有问题，可以向平乐县政府或者桂林市国土局申请行政复议，也可以向评估协会提出异议。”
闫杏表示，“桂江壹号”开发商只有补缴土地出让金，才能办理相关手续。